Евгения Смоленская Рост доходов частных компаний в последние годы позволил стать многим наемным сотрудникам высокооплачиваемыми. Парадокс в том, что именно они чаще других ищут дополнительные внешние источники доходов, стремясь к финансовой независимости.
Дмитрий Лазарев
Фото - Дмитрий Лыков
"Красиво жить не запретишь", гласит распространенная поговорка. Для множества наших сограждан сиюминутное финансовое благополучие в виде отдельной квартирки, импортной машины, дачи и стабильной зарплаты в надежной компании - как ни странно это звучит сейчас, спустя лишь несколько лет после периода экономического хаоса и отчаянного прозябания страны, - вовсе не является пределом мечтаний. Люди стремятся расширить пределы своих материальных возможностей. Переход на новый уровень почти всегда означает для них достижение финансовой независимости, стабильность в будущем и... самореализацию, определенный стиль жизни, когда они являются хозяевами своих планов, времени и предпочтений.
Интервью с коммерческим директором издательской группы "Эксперт" Дмитрием Лазаревым D" открывает серию материалов о финансовой независимости. Мы планируем рассказать об опыте людей, представителей среднего класса России, ищущих применения своим предпринимательским талантам. Наверняка мы встретим среди них и тех, кто полностью отказался от наемного труда и рискнул посвятить себя своему делу.
- Дмитрий, у вас есть работа, приносящая стабильный хороший доход. Откуда появилось желание зарабатывать как-то еще?
- Я бы сказал, что это не просто желание зарабатывать больше, а некая стратегия жизни. На одну зарплату прожить, конечно, можно, но перейти на следующий уровень получится не скоро. Я понимал: чтобы жить лучше, надо прикладывать больше усилий. Хотя цели стать олигархом никогда себе не ставил - я всегда хотел принадлежать к среднему классу.
Идея, что именно и как делать, родилась достаточно давно, но долгое время не было возможности ее воплощать. Пришлось дождаться, когда осязаемый доход начал стабильно генерироваться при минимальном затраченном времени. Кризис 1998 года и последующие год-два стали катализатором. Я анализировал упущенные возможности: тогда, например, можно было купить хороший загородный дом на Сколковском шоссе за сто двадцать тысяч долларов, при том что сейчас он будет стоить не меньше полутора миллионов. Посчитайте доходность - полторы тысячи процентов за шесть лет!
- И с чего же все началось?
- Сначала, еще до кризиса 1998 года, были вялые попытки воспользоваться банковскими депозитами. Тогда я работал в Германии и зарабатывал больше, чем мне было надо на текущие расходы. В российских банках у меня лежали какие-то средства. После коллапса крупнейших из них осенью 1998 года часть денег, что были размещены в "СБС-Агро", я потерял. Хорошо, что все же большая часть моих сбережений, которые я тогда держал дома наличными и на депозите в Автобанке, остались при мне.
После кризиса я вернулся в Россию. Мои доходы по-прежнему были в валюте, а здесь тогда все рублевые активы резко обесценились. С накапливающимися свободными деньгами надо было что-то делать - не держать же их под подушкой! Волей-неволей приходилось становиться инвестором. Я решил начать с поиска квартиры, чтобы самому там жить. Это был конец 1999 года, тогда - после шока 1998−го - все еще были в растерянности. Рынок какое-то время стагнировал, а потом начал постоянно падать. Вчера это стоило сто тысяч долларов, а завтра - уже девяносто пять. Я дотерпел до того, что купил на самом дне. Купил трехкомнатную квартиру в сталинском доме, в любимом мною районе Ленинского проспекта. Отремонтировал ее, прожил в ней несколько лет, за это время в цене она выросла в два с половиной раза. Уже тогда, принимая решение, я руководствовался в том числе и инвестиционными соображениями. Делая ремонт, я исходил из представлений об удобстве и комфорте среднестатистического потенциального покупателя этой квартиры.


Вообще, не будучи профессиональным инвестором, как, например, Уоррен Баффет, мне всегда понятней была осязаемая недвижимость, нежели эфемерные акции, которые иногда быстро становятся никому не нужными. Хотя потенциальный интерес к фондовому рынку у меня тогда тоже был. Правда, все это было для меня настолько непонятно, что я решил сначала получше изучить вопрос. Это был 2002 год. Я был знаком с Марленом Манасовым, главой Brunswick UBS Warburg, гуру фондового рынка. Меня по неопытности удивляло его отношение к инвестициям в акции. Когда он мне говорил, что есть такие-то хорошие акции, то я, насмотревшись фильмов, представлял, что вот купил-продал и ездишь на "бентли". А он представлял себе инвестиции как долгосрочный процесс. Его советы кардинально расходились с моим видением и ожиданиями. Я не понимал тогда, как можно купить акции и забыть о них на продолжительное время, не следить за их котировками... это же так интересно!
Я все же решил вложить часть своих средств в бумаги. Помню, что сначала все росло, потом рынок упал, я каким-то образом довольно быстро позицию восстановил, не используя ничьих советов, кстати. И вот когда уже на горизонте замаячил "бентли", все это закончилось крахом ЮКОСа.
Для рядового инвестора это было неожиданно, так как ЮКОС считался "голубой фишкой", очень перспективной компанией с претензиями на мировое лидерство. Все, что было написано в книжках по инвестициям, казалось, было в ЮКОСе соблюдено. Тогда к акциям госкомпаний ведь отношение было сдержанное, за исключением "Газпрома", пожалуй. Рынок их считал малоэффективными, а значит, не перспективными. Я поставил на лучшую компанию, так как казалось, что если не ЮКОС, то кто же?
В общем, на акциях я почти ничего не заработал, а на ЮКОСе даже потерял. До сих пор у меня есть пакет этих бумаг, но его цена сейчас - детям на мороженое. Спасло от больших потерь на рынке только то, что незадолго до обвала ЮКОСа я значительную часть денег из этих бумаг вывел для покупки загородного дома.
- Итак, за несколько лет два разочарования - банки и фондовый рынок. Было ощущение, что больше вы сюда не придете?
- Нет. Свободные деньги ведь по-прежнему были в наличии. Но недвижимость мне все-таки была ближе. Ее ведь можно не только выгодно продать, но и сдать в аренду, заложить под кредит банка для реализации какого-нибудь проекта. Я продал квартиру на Ленинском, купил загородный дом, отремонтировал его, а параллельно вложил деньги в квартиру в высотке "Дон-Строя". Покупал я еще на этапе фундамента. Ее долго мучили, опоздали со сроками сдачи. Сейчас эта квартира стоит раз в шесть дороже. Хотя основной рывок в стоимости произошел за последний год-полтора, но и до этого темпы роста цены существенно превышали доходность по депозитам.
- А перегрева рынка жилья и, как следствие, обвала цен не боитесь? Ведь в последнее время множество людей покупали квартиры в Москве не с целью улучшить свои жилищные условия, а чтобы заработать на диком росте. Эта категория людей уже в хорошем плюсе, почему бы ей не зафиксировать прибыль в случае остановки темпов роста цен?
- Не думаю, что жилье в Москве и Подмосковье может сильно обесцениться в ближайшие годы. За годы советской власти накопился огромный отложенный спрос на жилье, и он пока далеко не полностью удовлетворен. На Москву играет все: это центр, где престижно жить, где можно хорошо зарабатывать, все хотят попасть в этот город. Вся региональная элита, все региональные деньги в том или ином виде хотят присутствовать в Москве. Это все объективно будет поддерживать спрос на качественное жилье нового поколения. Плюс, как я понимаю, мы как нация очень позитивно относимся к спекулятивному доходу, поэтому этот нереальный рост, который мало чем можно оправдать, нами воспринимается нормально, люди продолжают покупать. Денег ведь нефтяных много. Мне кажется, что какой-нибудь немец или швейцарец, увидев такие темпы повышения цен на жилье, вышел бы протестовать на улицу. Протестовать против спекуляций! Но в этой стране почти все осязаемые доходы в значительной степени спекулятивны.
- Значит, вы твердо решили зарабатывать на недвижимости?
- Да, в том числе и потому, что мне это интересно. Свой первый дом я искал сам года три. Долго ездил по Подмосковью, цены тогда были копеечные. Потом, в процессе поиска, я почувствовал, что поезд уходит. И хотя тогда я искал дом, чтобы жить в нем самому, опыт выгодной продажи первой московской квартиры подтвердил мои намерения относиться к таким крупным приобретениям как к части жизненной стратегии, учитывая инвестиционную составляющую. Моя стратегия была такова, что я не хотел жить всю жизнь в одном месте. При том что в Москве я родился и жизнь прожил, но к конкретным местам я не привязан. Стали доходы выше, изменились запросы - перебрался на новое место. Поэтому я выбирал объект, который через пять-шесть лет можно было бы продать с хорошей прибылью. Хотя на растущем рынке это получится практически с любым объектом.
Я должен был подстроиться под аудиторию потенциальных покупателей, чтобы выбранный мной участок, сделанный мной ремонт, подобранная обстановка и через несколько лет были интересны покупателям. И чтобы искать их долго не пришлось. В своих планах я рассчитываю на обширную категорию покупателей квартир и домов, которым очень важно купить и завтра въехать, так как ни времени, ни сил у них на стройку-ремонт нет.
Тот дом я достаточно легко продал, прожив в нем недолго. А в прошлом году я решил покупать участки и строить уже конкретно под продажу, "под ключ". И результат меня вдохновил.
- Вы хотите сказать, что дом уже готов?
- Новенький дом, с иголочки, полностью отделанный, только без мебели, уже выставлен на продажу. Мы вышли на площадку в конце октября 2005 года, а помыли окна и подмели полы 30 июля 2006−го. На все про все ушло девять месяцев. Это учитывая, что из коммуникаций на участке были лишь подведенная дорога и электричество, а половину зимы стояли тридцатиградусные морозы.
- Скорость не сказалась на качестве?
- Несколько секретов. Во-первых, я инвестирую в паре со своим знакомым, профессиональным риэлтером. В его компетенцию входит мониторинг рынка, поиск участка, определение направления и удаленности от Москвы, оценка юридических рисков и оформление. Важно, чтобы на этих стадиях не приходилось задерживаться надолго. Я же взял на себя ту часть, которая связана непосредственно со строительством и благоустройством.
Как мы отбирали землю? Купили исходя из здравого смысла. Предварительно поездили, посмотрели места, изучили, на какие площади имеется максимальный спрос. Кроме того, за аксиому приняли для себя не связываться с проблемными земельными участками. Появился, например, в последнее время ограничивающий фактор в лице Олега Митволя - окей, мы будем учитывать его и на рожон не полезем. И никаких участков с сомнительными документами!
Во-вторых, пришлось подумать над строительными технологиями. В России традиционно популярная технология - это кирпич, а самая модная - дерево. Последний рынок - довольно узкий с точки зрения спроса. Кроме того, строить такие дома достаточно долго, приходится делать поправки на то, что дерево - материал живой, нужны особые специалисты, шабашники не построят хорошо. Я решил не рисковать.
Относительно кирпичных домов - это очень консервативные технологии строительства, дедовские, можно сказать. Фундамент долгое время выстаивается, на погоду постоянно нужно отвлекаться. За время строительства непонятно, что произойдет с рынком. Поэтому я начал искать технологию, которая могла бы сэкономить нам время. Пришлось походить по строительным выставкам, почитать. В результате нашлась технология, которую достаточно давно использует компания "Мосстрой-31", хотя изначально эта технология еще BASF, шестидесятых годов. Дом отливается, при этом применяется специальная несъемная опалубка, которая остается на доме в качестве звуко- и теплоизоляционного материала. Сначала это казалось слишком революционным. Но весь центр Москвы, в том числе элитная Остоженка, сейчас застраивается литыми монолитными домами. При этом в качестве шумоизоляции там используются специальные фасадные плиты из того же материала. Мы тоже решили применить литье и навесные фасады. Наняли подрядчика, профессионального строителя с большим опытом, со своей строительной компанией. Этот человек консультировал нас по технологиям, строительным решениям, а мы выбирали, что нам подходит с точки зрения инвестиционного цикла. Что очень важно, у него оказался большой опыт использования этой технологии.
В результате мы заранее хорошо представляли себе себестоимость и время проекта. План себе изначально установили как минимум на уровне восьмидесяти процентов маржи. Это было в сентябре 2005 года, и на последний бум при этом мы тогда даже не закладывались.
- Что дальше? Есть планы развернуться?
- Конечно, будем постепенно расширяться. Кроме того, что можно покупать участки под застройку, есть еще и стратегия искать и покупать участки, которые по разным причинам недооценены по сравнению с рынком. На этом сейчас вполне можно зарабатывать процентов тридцать за пару-тройку месяцев. Конечно, все было бы проще, если бы была возможность взять в кредит значимую сумму денег на расширение деятельности. Мы бы и целый поселок построили. Но это возможно только в отношении профессиональных строительных компаний с большими объемами застройки. У меня же как у физического лица пока даже кредитной истории нет.
Но если помечтать, то я бы занялся средним классом, потому что там бесконечный объем спроса. Да и менее освоенные шоссе - южные, восточные - таят в себе немалый потенциал. Секрет успеха там, как мне кажется, заключается не в том, чтобы ломить цены, как это сейчас происходит в организованных застройках, а заработать за счет быстрого и большого оборота. Мы же пока стараемся отжимать максимальную маржу из каждого проекта.
Я стараюсь поддерживать некий современный мейнстрим в оформлении и отделке, очень дорогие варианты отбрасываю. Если делать что-то мегамодное и уникальное, то потом это может быть сложно продать. Пока, я считаю, не удовлетворен массовый спрос на дома среднего размера - около трехсот-четырехсот квадратных метров.
Наша себестоимость легко укладывается в тысячу долларов за квадратный метр площади дома. Это уже с отделкой, фонариками, газоном, сауной, гидромассажными кабинами и ванной, спутниковой антенной и так далее. За такие деньги вполне можно сменить трехкомнатную хрущевку на собственный дом, хотя и не по раскрученному направлению.
Что еще помогает нам экономить? Можно заказывать эксклюзивный проект и ждать его разработки месяц-два, а можно купить готовый пакет проектной документации - частные лицензированные на то компании продают их тысячами. Это стоит порядка пятнадцати-двадцати тысяч рублей. Через два дня ты получаешь проект и можешь начинать строить.
Ну а пока нас ждут еще два участка, которые мы приобрели под застройку еще в прошлом году. Их, кстати, нам тоже удалось взять по цене ниже рынка на тот момент. Зная себестоимость проекта, я почти уверен, что не проиграю. Даже если рынок начнет падать, то происходить это будет медленно - рынок консервативен. Кроме того, рядом с моим поселком никакой "первички" больше нет и не предвидится. Направление хорошее, участок лесной, по соседству уже обжитые участки, все недалеко от Москвы. Вообще участки, близкие к городу, мы выбираем еще и потому, чтобы самим ездить было не далеко. Фактор времени приходится учитывать, так как и я, и партнер имеем основную работу в Москве. А пока даже выходные приходится тратить на стройку.
Мы выбрали себе сегмент красивых участков и домов средней площади. Не понимаю, что делать в доме свыше пятисот квадратных метров человеку, не имеющему большой семьи и не устраивающему больших приемов. Сейчас мы хотим двинуться в сторону красоты и оригинальности. Например, на одном из лесных участков планируем построить бассейн с полным остеклением одной стены - плывешь как бы в лес. Знакомые, работающие в архитектурных журналах, говорят, что если получится красиво, то это можно будет даже опубликовать в одном из журналов. Сейчас размышляю, а не потратиться ли на хорошего архитектора-дизайнера.
- Со временем эта деятельность начнет занимать все время. Вы намерены оставить в дальнейшем основную работу и заниматься только недвижимостью?
- Нет! Я не планирую самореализовываться через строительство домов, выходить из профессиональной жизни. Я не архитектор, не дизайнер. Та часть - она строго для доходов. Можно не тратить на застройку даже большого количества участков все время. Во-первых, есть проверенный и надежный застройщик-профессионал, который в состоянии организовать работу. Во-вторых, если дизайном и закупками отделочных материалов сейчас занимаюсь я сам, то потом можно будет нанять профессионального дизайнера, который будет планировать и организовывать этот процесс.
- Пользуетесь ли вы сейчас банковскими продуктами?
- У нас есть некоторый объем средств, зарезервированный под строительство. Неизрасходованную часть и страховой запас (на случай перерасхода по смете) как раз мы и держим в банке.
Соответственно, от банка требовались не столько высокие ставки, сколько гарантии надежности. Когда затеваешь проект с недвижимостью, важно, чтобы банк неожиданно не исчез в неизвестном направлении или не рассрочил выплату своих долгов на пятнадцать лет, даже если вдруг случится какой-нибудь кризис. Посему был выбран Ситибанк. Я исходил из того, что вряд ли кто-то позволит им разориться - доброе имя глобального банка стоит дороже его российских активов. Кроме того, так как сумма на счету оказалась приличная, банк автоматически предоставил персонального менеджера. Сначала я положил все средства на депозит, хотя проценты там были не самые высокие. Потом решил все же попробовать заработать с этих временно свободных денег несколько больше. Самостоятельно играть на фондовом рынке я не собирался, поэтому предпочел паи инвестиционных фондов. Осенью 2005 года я зашел в самые консервативные фонды - облигационные. Мне по-прежнему была принципиально важна надежность, а доходность по паям получалась все же выше процента по депозиту. Через Ситибанк я купил паи УК "Тройка Диалог" и "Пиоглобал Эссет Менеджмент". К концу года стало понятно, что рост скорее всего не собирается останавливаться. Поэтому я частично вышел из облигаций, добавил еще средств и купил паи смешанного фонда и фонда акций, опять-таки "Тройки". Не могу похвастаться, что продал эти паи на пике их стоимости, но полученные результаты меня устраивают. По облигациям получилось порядка десяти процентов, а по акциям - двадцать-двадцать пять процентов.
- Есть мысли о том, как жить на пенсии? Или набор активов в виде ценных бумаг, депозитов и недвижимости, который должен накопиться к тому времени, и будет гарантией финансовой независимости?
- Не хочется пенсии как таковой! Почти уверен, что я по-прежнему буду чем-то активно заниматься. Возможно, с возрастом я лишь сменю работу с утра до вечера на работу консультанта или лектора. В этом возрасте в человеке наиболее высоко должен цениться не навык, а опыт. Так что, думаю, некоторый поток поступлений не должен прекратиться. Но сесть перед телевизором или перебраться на гавайский пляж не хочется - лучше, как воин, умереть в седле. Кроме того, думаю, что в этом возрасте, набравшись опыта, надо поработать на благо страны, может быть, в каких-нибудь государственных организациях. Не все сводится к тому, чтобы заработать много денег и сидеть на золотом унитазе.